В какое же стремительное время мы живём... Ещё летом 2014 года мир был ясен и понятен: сдай квартиру и будь счастлив. Картина выглядела довольно незыблемо, а вложения в квартиру - решением: сносная однушка в Москве сдавалась за 1000 долларов в месяц, причём «влёт». Можно было тщательно выбирать арендаторов, кочевряжиться и привередничать. Люди платили и депозиты, и комиссии агенту в размере 100 процентов оплаты за месяц. И это правильно, таков был рынок. Плюс к тому всегда оставалась возможность её просто продать за какие-то невероятные деньги. Вообще говоря, идеальное решение для безбедного существования до глубокой старости, если бы не одно НО: ситуация должна оставаться неизменной десятилетия. Вот здесь вышел прокол.
Понадобилось всего полтора года, чтобы даже недалёкие собственники почувствовали разрушение жизненного фундамента, стало пошатывать. Совсем недалёкие, как водится, ещё живут прошлым, но обычно до таких совсем ничего не доходит, никогда — ими можно пренебречь:) Так вот, в нашей стране всего за пару лет однозначный актив превращается в подозрительный пассив. Довольно значимое экономическое событие между прочим, надо ценить. Предлагаю рассмотреть ситуацию на наглядном и весьма распространённом примере.
Наглядный пример
Дано. Немолодая, в меру одинокая тётушка на самообеспечении. Две однокомнатные квартиры в спальном районе Москвы и летняя дача.
До осени 2014. Квартиры сдаются (не простаивают, спрос стабильно высокий) и выручка составляет 2000 долларов в месяц. На квартплату, мизерные налоги и мелкий ремонт, который не получилось спихнуть на жильцов, положим 20%. Плюс к тому нужно держать в голове неизбежный ремонт после выезда одних жильцов и въезда новых: мы в задаче будем оптимистами и заложим по 100 долларов на квартиру в месяц. Таким образом, доход от операции составляет 1400 долларов в месяц. Этой суммы более чем достаточно для безбедного проживания по схеме «летом на даче, зимой — в Тайланде». Домовитая хозяйка ещё и отложить тысяч пять в год может.
Картина на сегодняшний день. Спрос на жильё резко упал, стоимость в валюте рухнула и в рублях ползёт вниз: 450 долларов выглядят вполне нормально. Мы снова и опять оптимисты и будем считать, что простоя по сдаче у нашей тётушки не было. Правда подросла коммуналка и стала играть более заметную роль затратная часть, то есть наши 20% затрат можно считать уже 30-ю процентами. А вот на ремонт надо бы закладывать те же 100 долларов на квартиру в месяц: стоимость ремонта выросла. Подведём итог: (450х2) — (450х2)х0.3 — 200 = 430 долларов в месяц. Понятно, что 430 долларов намного лучше, чем 0 долларов, но... на них уже прожить сложно на даче, а в Тайланд и не сунешься. Возникает вопрос, а где жить в холодный сезон? Обычный ответ — в одной из квартир. В итоге доход с двух квартир, за вычетом затрат на обе составит где-то... ноль.
Вот и выходит, что из актива квартиры потихоньку переходят на «самоокупаемость». А если ещё повысить коммуналку да налоги, то можно и минус насчитать. Но катастрофа в другом. Значимое число людей уже связали свою судьбу с арендой квартир, побросали работу и к резкому падению уровня жизни категорически не готовы. Есть мнение, что уже через 3 года беззаботного (и безработного) состояния, выйти на работу сложно.
На сегодняшний день лично я вижу именно такую картину. Может быть всё вернётся на круги своя, и квартиры опять станут кормить хозяев, но строить свою судьбу на одной этой надежде кажется ошибкой. Похоже, думать о будущем придётся и в других направлениях.
